文丨小白
年刚进入下半年，沉寂许久的经开物流园区便开始躁动起来，起因是四宗地块即将挂牌出让：
16号地，竞拍起始价万元，熔断价万元，房屋成本指导价元/㎡，综合房价最高限价元/㎡；
17号地，竞拍起始价万元，熔断价万元，房屋成本指导价元/㎡，综合房价最高限价元/㎡；
18号地，竞拍起始价万元，熔断价万元，房屋成本指导价元/㎡，综合房价最高限价元/㎡；
19号地，竞拍起始价万元，熔断价万元，房屋成本指导价元/㎡，综合房价最高限价元/㎡。
回想物流园区上一次住宅用地拍卖还是在两年前，这天碧桂园、金地、万科三巨头齐刷刷地进驻，着实让物流园区火了一把。
反观时下物流园区新房价格普遍1.1万/㎡左右甚至更低，而新出让地块综合房价最高限价却高达1.6万/㎡。于是，不少人直呼物流园区要变天，房价即将爆发……事实果真如此吗？靠人为拔高预期合乎市场逻辑吗？
01
提到经开区，很多人的第一印象就是：厂房+物流园+大货车，以及又荒又远。
然而，当你认为经开区又荒又远没配套的时候，经开区的触角却已经伸向了更远、更荒的经开物流园区。
经开物流园区大致范围为芦医庙大街以东、万三公路以西、陇海铁路以南、郑民高速以北，规划面积85平方公里。
若仅从大方向上看，经开物流园区位于郑州的东南方向，周边的邻居一个比一个厉害。白沙、港区、滨河国际新城环伺，似乎有一种众星捧月的感觉。
从经开物流园区相关网站上，我们查到：经开物流园区最早在年9月成立，年2月划归经开区管理，其主导产业为汽车及装备制造业和现代物流业。
有了这样的产业定位，再说一些高大上的形容词就显得有些牵强附会了。哪怕在物流前面加上“国际”二字，也掩盖不了“物流大车”的真相。简单来说，物流园区就是经开区产业外溢承接地而已。这样的区域，注定了其生活环境不会好到哪去。
02
经开物流园区是时代催生的产物，虽然它是经开三大组团（老城、滨河、物流园）之一，但是它离主城区非常远。
从规划图上看，物流园区西片区多为工业用地（棕色），东片区多为物流仓储用地（紫色），住宅用地（黄色）多分布在片区中心两侧。由此可以看出，住宅、商业只是物流园区的点缀配套。
再看看其他热门新区：滨河国际新城定位为中央生活休闲区，常西湖新区定位为西部行政中心，白沙组团定位为省级公共服务区......对比之下相形见绌，物流园区并不十分抢眼。
也许有人会质疑，这里位于白沙和港区之间，结合郑州向东南发展的大趋势，物流园区作为中间的一个过渡区，怎么着也会享受到一定的辐射红利，但是，不要忘了郑州一贯地跳跃式、断层式发展模式。
绿博园曾是年第二届中国绿化博览会的主会场，而白沙镇则在年初划归东区管辖。白沙更靠近市区，但为什么绿博先启动？距离市区更远的地方率先开始建设，渐渐有了人气，那么距离市区更近的地方，土地是不是更好卖、更容易卖出溢价？
再来看看港区。当北港配套还未成熟的时候，南港园博园片区却启动了，而且围绕园博园有好多地产项目，这样南港、北港之间是不是就又出现了断层？
这就是郑州流行的跳跃式发展模式，所以说物流园区想要靠白沙、港区的辐射带动，那也要等到南北两边发展起来之后才行，而这个时间注定会相当漫长。
03
按道理说，这么远、这么荒的经开物流园区，怎么可能会有开发商看上？
别说，还真有房企看得上，还都不是中小房企，都是有名的大房企，比如万科、金地、碧桂园、恒大、保利、美景等。
作为产业园区，有工厂、有物流，那么就会有技术员、管理人员、工人等，这些人群势必会产生居住需求，而让这些人去京港澳高速以西购房，距离太远、生活工作很不方便。住房问题若能在物流园区内部解决，将会便利很多。
所以说，物流园区为数不多的住宅主要是面向园区内工作人员的，说得再直白一点儿，就好比物流园区家属院。只不过这类家属院不是福利分配，而是需要掏钱购买，这样也就不难理解这个片区为什么会有大开发商进驻了。
其实早在大开发商进驻之前，本土一些小房企便在此盘踞。比如新巢世界湾、九龙新城、华企前程印象，只是后来有些小房企玩不转了，就甩给高手接盘。
04
年7月6日，郑政经开出〔〕24号、25号、26号（网）仨地块集中开拍，最终，24号地块由金地以地价万元，竞综合房价元/㎡拿下；25号地块由广鹰置业（碧桂园）以地价万元，竞综合房价元/㎡摘得；26号地块由万科以地价万元，竞综合房价元/㎡竞得。三巨头携手进驻，似乎让物流园区多了一丝国际范。
年初，位于物流园区的万科溪望、金地名悦、碧桂园峯景相继入市，并相互做起了推介，人称“中国好邻居”。
商场如战场，三个来自广东的大房企相互卖吆喝，友好相处的背后，多少带着一些吸引大众
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