年，万科在佛山南海拿地，顺便成立了广州公司。
没办法，强如万科，也压不过地头蛇。
当时是本土房企的天下，地段稍微好一点的地块基本被本土房企拿了。
外来房企要想融入本地，要不在郊区拿地，要不就做旧改。
不过好在万科赶上了房地产最好的时代，从早期的城市花园到文冲旧改城市之光，万科在黄埔尝到了甜头。
黄埔区发展很快
这不，万科前两年在黄埔又参与了旧改，还是最大的旧改。
这个黄埔最大的旧改项目叫黄埔新城，名字简单粗暴。
预计明年春节后开卖，吹风价3万多。
黄埔新城背后的旧改是沙步村旧改，占地约万平方米，这是一个什么概念？
相当于5个猎德村（约31万平方米），13个杨箕村（约12万平方米）。
另外，黄埔新城的建筑面积约万平方米，差不多半个凤凰城那么大吧。
要知道，凤凰城卖了将近二十年都还在卖，黄埔新城就算折个中，至少也要卖个八、九年。
沙步村旧改拆迁工作量大
如此巨大的旧改体量，被称为黄埔最大旧改一点不为过，要花的钱也是一笔大数目。
其中要投入的拆迁安置成本将近亿，总投资额更是超过了亿。
上周，距离沙步村不到1公里的南岗南片区确定了合景为旧改合作企业，拆迁安置的成本约亿。
如果单论拆迁安置的成本，南岗南旧改很明显超过了沙步村旧改，是黄埔区目前最贵的旧改项目。
最大也好，最贵也罢，最终都是为了卖房子，房子卖得好，花多点钱也值得。
至于好不好卖，还要看定价和市场反应。
为了搞清楚黄埔新城何时开卖，以及会卖多少价格，房叔最近跑了一趟沙步村。
刚踏入沙步村，就看到了一座带有全落地玻璃窗的建筑。
多年的踩盘经验告诉我，这是黄埔新城的售楼部。
黄埔新城的售楼部目前在装修中
在现场找到了一个工作人员询问了一番，对方也证实了我的猜测。
现场工作人员表示，售楼部还在装修中，不确定什么时候开放，如果想看房，可以进去里面看，也是万科的，叫万科幸福誉。
是的，你没看错，在黄埔新城可以看万科幸福誉的房子。
顺着指示牌，我来到了沙步村的旧改展示文化馆，在现场看到了一些宣传物料，其中就包括了万科幸福誉和万科都荟四季，唯独没有黄埔新城的资料。
通过与现场销售的交流得知，因为万科幸福誉在知识城，距离市区比较远，设在老黄埔方便客户过来看房，而且这里是万科的旧改项目，村民也是意向客户之一。
万科幸福誉在黄埔新城设立了样板房
当问及黄埔新城什么时候开盘？
现场销售告诉我，万科黄埔新城目前还不确定开盘的时间，有可能是明年年中，明年三四月份开盘也有可能。
至于价格，现场销售显得比较谨慎，只是说可以参考周边，估计不会超过4万。
万科内部的人士告诉我，黄埔新城今年肯定卖不了，工程进度赶不上，预售证也拿不到，明年春节前后应该会开放售楼部，大概率会在第一季度开盘，价格的话，大概率是卖3万多了。
“毕竟是黄埔的边缘地区，快靠近增城了，价格贵了不好卖。”
话语中带了点无奈，但也很实在。
3万多的价格会不会对增城造成伤害，那倒未必，毕竟增城大部分楼盘只卖2字头。
不过可以肯定的是，黄埔新城如果卖3万多，将对附近卖4万多的庙头造成严重的打击，甚至可以说是围剿庙头。
因为黄埔新城和庙头之间只有一个地铁站的距离。
庙头目前有两个一手盘在售，一个是臻珑府，一个是越秀星航，价格在4.5万-4.8万之间。
越秀星航和臻珑府的价格相差不大
臻珑府体量小，只有5栋楼，其中一栋还是人才配建，只有4栋可以对外出售，目前只剩下4号楼和5号楼，预计明年春节前后会清盘，能避开黄埔新城的价格战。
而越秀星航就没那么走运了，除了有8栋高层住宅，还有13栋小洋房，这样的体量，没那么快卖完，会和黄埔新城抢客。
一旦进入到明年，越秀星航就要直面黄埔新城的竞争，一个地铁站，差好几千块，可以说是芭比Q了。
相比商品房的进度，黄埔新城的回迁房进度就显得快很多。
早在一年前，回迁房就有五种户型供村民选择，并做好样板房让村民参观。
不过，回迁房虽然户型选择多，实用性却比不上商品房（目前只有三种户型）。
就拿90多平方米的户型来对比，回迁房92平方米的户型只做了两房一卫。
黄埔新城93平方米三房户型图
而商品房93平方米的户型做到了三房两卫的设计，多一个房间和一个卫生间，实用性高出一大截。
再看看多平方米的户型对比。
回迁房平方米的户型只做了三房，这很不万科，并且过道太多，浪费了不少面积。
黄埔新城平方米四房户型图
商品房平方米的户型不仅是四房，而且还做到了南北对流的设计，阳台与其中一个房间连通，这样设计使得房子整体的采光和通风比较好，不足的是房间私密性不太好。
回迁房和商品房多平方米的户型都是平方米四房，面积和房间数虽然一样，但格局设计却差了很多。
回迁房的平方米四房户型，横厅设计，过道面积浪费过多，房间私密性差。
黄埔新城平方米四房户型图
商品房的平方米四房户型，竖厅设计，做到了双套间、三个卫生间，适合人口比较多的家庭，适合改善型买家。
有意思的是，这个户型恰好避开了豪宅税（平方米以下）的征收范围。
黄埔新城位于黄埔区东部，介于地铁13号线夏园站和南岗站中间。
这样地理位置其实挺尴尬的，因为两边的地铁都不靠近，步行的距离都超过了1公里。
当然，也可以选择开车出行，沿着黄埔大道一路向西到珠江新城，路程约24公里，耗时约40分钟。
周边经常有大车来往
要注意的是，这是在不塞车的情况，上下班高峰期的黄埔大道可不是一般的堵。
除了交通，城市界面也是黄埔被诟病的一方面。
沿着中山大道往黄埔方向走，会看到大批的货车、泥头车以及待拆迁的城中村。
值得一提的是，黄埔新城位于广州开发区，有货运码头，聚集了不少工厂，大货车频繁的出入，造成的拥堵情况可想而知。
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszjzl/1888.html
